En résumé
Une passerelle des lois récentes de la Californie était censée suralimenter la construction de logements désespérément nécessaires. Selon la loi de Yimby, ils ne sont même pas approchés.
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Une loi californienne était censée renverser des centres commerciaux défunts à travers la Californie dans des couloirs doublés d’appartements.
Un autre a été conçu pour transformer les parkings de l’église sous-utilisés en polices de nouveaux logements abordables.
Un troisième serait, selon les partisans et les adversaires, «finirait le zonage unifamilial tel que nous le connaissons».
Avance rapide jusqu’en 2025 et cette vague de lois récentes en Californie, et d’autres comme elle avaient l’intention de suralimenter la construction de logements désespérément nécessaires, n’avait «limité aucun impact sur l’offre de logements de l’État».
Cette conclusion accablante vient d’une source surprenante: un Nouveau rapport de Yimby Lawun organisme à but non lucratif pro-développement qui aimerait beaucoup voir ces lois fonctionner.
L’analyse, publiée aujourd’hui, a étudié cinq lois des États adoptées depuis 2021 qui ont balayé les obstacles réglementaires aux bâtiments d’appartements et à d’autres développements résidentiels denses dans des endroits où de tels logements ont été historiquement interdits.
Les lois à l’étude comprennent:
- SB 9 à partir de 2021, ce qui permet aux gens de diviser leurs maisons unifamiliales en duplex, mettant ainsi fin à un zonage à la maison unifamiliale à travers la Californie. En pratique, selon le rapport, les permis de construction pour seulement 140 unités ont été délivrés en vertu de la loi en 2023.
- AB 2011 À partir de 2022, il a été conçu pour faciliter les développeurs de convertir les parcs de bureaux, les centres commerciaux et les parkings en immeubles d’appartements. En 2023, les développeurs de deux projets ont reçu l’approbation réglementaire locale pour commencer à travailler en vertu de la loi. En 2024, le total était de huit. Le rapport n’a trouvé aucun projet qui a utilisé le SB 6, un projet de loi similaire adopté la même année mais avec des exigences de main-d’œuvre plus strictes.
- SB 4 à partir de 2024, le soi-disant Oui dans la loi de la cour de Dieuqui permet aux églises, à d’autres maisons de culte et à certaines écoles de réutiliser leurs terres pour un logement abordable. Le rapport n’a également trouvé aucun preneur sur ce projet de loi.
« C’est sinistre », a déclaré Sonja Trauss, directrice exécutive de Yimby Law. Bien qu’elle ait reconnu que certaines des lois soient encore nouvelles, elle a blâmé leur inefficacité précoce sur le processus législatif qui a sellé ces projets de loi avec des exigences impraticables et des lacunes flagrantes.
«Tout le monde veut un morceau», a-t-elle déclaré. «Les pièces retirées pendant le processus finissent par faire dérailler le concept initial.»
Quelles sont ces exigences et lacunes qui ont empêché ces lois de réussir? Sans surprise, ce sont les objets fréquents de la critique de Yimby Law et le oui dans mon mouvement d’arrière-cour en général.
L’une est l’inclusion des exigences que les développeurs n’engagent que des travailleurs affiliés à un syndicat ou paient à leurs travailleurs des salaires plus élevés.
Un autre est des mandats d’accessibilité qui obligent les développeurs à vendre ou à louer les unités qu’ils construisent à des prix inférieurs à celle-ci.
Un troisième est l’opposition pénible des gouvernements locaux et l’échec de ces lois de l’État à l’emporter. Au cours des deux années qui ont suivi l’adoption du SB 9, par exemple, Yimby Law a suivi 140 ordonnances locales qui, à l’avis du rapport, ont été «conçues pour réduire ou empêcher» le projet de loi de travailler sur le terrain. Ils comprenaient des limites étroites sur la taille des bâtiments, les exigences de l’abordabilité ou les restrictions sur les types de propriétaires peuvent utiliser la loi.
«Le boom de l’ADU est seul. Aucune autre forme de production de logements n’a décollé en Californie au cours de cette période. »
Document de droit du professeur UC Davis Chris Elmendorf et UC Santa Barbara Professeur Clayton Nall
L’année dernière, la législature de l’État a adopté un projet de loi de «nettoyage» destiné à annuler certains de ces modules complémentaires locaux.
Il existe de nombreux autres obstacles possibles à la construction en Californie, ce qui peut expliquer pourquoi ces factures ont connu une telle absorption tiède. Les taux d’intérêt élevés du ciel, les pénuries chroniques de travailleurs de la construction et les coûts élevés des matériaux (qui pourraient tous être exacerbés par les modifications actuelles ou attendues Tarif, immigration et politique budgétaire fédérale) Tous travaillent pour faire du développement du logement résidentiel un Proposition financière moins attrayante. Des fonds publics insuffisants et des coupes attendues à Programmes de logement fédéral Peut également alourdir le secteur du logement abordable.
Mais le rapport n’est pas le premier à signaler les conditions préalables et omissions incluses dans tant d’efforts législatifs de l’État pour le développement du logement d’oie comme le manque d’impact.
Dans un récent document de droitLe professeur de droit de l’UC Davis, Chris Elmendorf, et le politologue de l’UC Santa Barbara, Clayton Nall, a écrit que le succès relatif des efforts de la Californie pour stimuler la construction des logements accessoires est l’exception qui prouve la règle. Au cours de la dernière décennie, une cavalcade de lois des États a dépouillé les gouvernements locaux de leur capacité à soumettre des projets de chalet d’arrière-cour avec des mandats d’examen environnemental, des frais importants, des mandats d’abordabilité, des règles de la location syndicale, une taille ou des limitations esthétiques ou des exigences de stationnement supplémentaires.
«Le boom de l’ADU est seul. Aucune autre forme de production de logements n’a décollé en Californie au cours de cette période », ont écrit les auteurs. Une raison probable, soutient-ils, est que les projets ADU ne sont pas livrés avec presque autant de chaînes attachées que d’autres formes de développement denses autorisées par diverses lois de la Californie.
En 2023, l’État a autorisé plus de 28 000 ADU, selon les données de l’État.
L’histoire de la législation ADU en Californie est instructive, a déclaré Truss. «Il a fallu environ cinq ans de révisions avant de commencer vraiment.»
Le rapport de droit de Yimby est basé sur des données autodéclarées d’autorisation soumises par les villes et les comtés au California Housing and Community Development Department. L’organisme à but non lucratif a complété cette base de données désordonnée avec sa propre collection interne récoltée à partir de son propre litige et de son activisme. Cela signifie que les données sur ce qui se construit réellement – et donc l’efficacité de ces lois réellement – est imparfaite.
Ce fait n’est pas perdu pour de nombreux législateurs.
La première audience du comité du logement de l’Assemblée de l’année a été consacrée non pas à une nouvelle législation, mais à l’évaluation des lois existantes de la «production prolongée» de l’État.
« Nous ne devrions pas continuer à adopter de plus en plus de factures simplement parce que nous le pouvons », a déclaré le président Matt Haney, un démocrate de San Francisco. « Nous devrions en fait regarder ce qui fonctionnepourquoi cela fonctionne, comment nous pouvons faire plus de ce qui fonctionne et si cela ne fonctionne pas, nous devons faire plus pour le réparer ou le changer. »