Figure 11 : Écosystème de valorisation
L'évaluation est l'un des éléments les plus importants du secteur immobilier. Sans évaluation, nous ne pouvons pas déterminer la valeur des propriétés et la valeur des loyers. Pour cette raison, le modèle d'évaluation est défini comme la catégorie de technologie immobilière. Elle ne peut appartenir à aucun autre secteur ni être définie comme faisant partie d'un quelconque secteur du marché de la technologie immobilière.
1. Modèles d'évaluation traditionnels
2. Modèles d'évaluation automatisés
3. Analyse des données
4. Intelligence artificielle
5. Apprentissage automatique
6. Outils d'évaluation en ligne
7. Transactions et impacts de l'AVM
Joueurs :
1. Propriétaire
2. Vendeur
3. Acheteur
4. Courtier
5. Gestionnaire de portefeuille
6. Gestionnaire d'actifs
7. Responsable des acquisitions
8. Consulteur
9. Évaluateur
Domaines d'activité :
1. L’analyse de la valeur actuelle et future d’un bien
2. Plateformes de mise en relation
3. Vente et achat de propriété
4. Effets de réseau pour contrôler le marché résidentiel
Fournisseurs technologiques :
1. Intelligence artificielle
2. Algorithme d'apprentissage automatique
3. Mégadonnées
4. Grattage
5. Nuage
L’évaluation immobilière fait partie intégrante du secteur du logement et il est nécessaire depuis longtemps d’être améliorée de diverses manières. Un modèle d'évaluation automatisé est un logiciel informatique basé sur les mathématiques ou l'intelligence artificielle qui peut prédire les prix des propriétés résidentielles en fonction des caractéristiques du logement. La précision de prédiction d'un AVM dépend des données disponibles et du mécanisme de calcul de base au sein d'un AVM. Les AVM se caractérisent par l’utilisation et l’application de techniques statistiques et d’intelligence artificielle.
Les modèles d'évaluation automatisés (AVM) sont des modèles mathématiques qui, associés à des logiciels informatiques appropriés et à des bases de données d'informations sur les propriétés, sont utilisés pour fournir des évaluations immobilières. Les AVM sont classés en au moins cinq types. Il s'agit de modèles hédoniques, de prévisions économétriques, de systèmes « intelligents », de modèles d'indices des prix de l'immobilier et de modèles de valeur fiscale.
Les méthodes d’évaluation couramment utilisées se répartissent en deux groupes distincts :
· Évaluation immobilière spécifique, où un évaluateur individuel entreprend une inspection physique de la propriété.
· Modèles de données généralisés, basés sur les caractéristiques des données de propriété résidentielle. L'évaluation a été entièrement automatisée sans qu'il soit nécessaire qu'un évaluateur individuel effectue une inspection physique de la propriété résidentielle.
Au sein du groupe spécifique d’évaluation des propriétés résidentielles, il existait différentes méthodes pour réaliser une évaluation. Le choix de la méthode dépend généralement du niveau de détail de l’inspection physique de la propriété résidentielle. Les AVM ont fourni une grande variété de solutions en fonction des techniques de modélisation utilisées et du type de données utilisées. La crédibilité d'un AVM dépend des données utilisées et des compétences du modélisateur qui produit l'AVM. Les AVM doivent être développées par des analystes de marché dûment qualifiés, par exemple des évaluateurs/évaluateurs, qui utilisent des applications statistiques pour analyser les données et sélectionner la meilleure simulation de l'activité du marché pour l'analyse de l'emplacement, des conditions du marché et des caractéristiques des propriétés à partir des données précédemment collectées. Les AVM sont conçus pour générer des estimations de valeur pour les propriétés à des moments spécifiés.
Les faits sur le marché immobilier ne sont rien d’autre que les prix. Ils représentent des données réelles et objectives. Les mesures parfaites de la taille économique (la valeur) relative aux biens sont différentes de celle à évaluer ; les prix constituent la seule base du devis. Lorsque les prix ne sont pas disponibles ou lorsque l'on recherche ces délais et ces coûts élevés, il est possible d'acquérir des informations sur la volonté de payer grâce à des entretiens. Le marché est ainsi simulé. Cependant, la technique d'observation directe des prix est beaucoup plus fiable que les informations correspondantes tirées des entretiens. Cette dernière peut être faussée par le comportement plus ou moins stratégique des répondants, compte tenu également de la propension normale à répondre à ce que l'on croit que l'enquêteur veut entendre. Les réponses peuvent également être affectées par la façon dont la question est structurée et parfois par le même intervieweur. En revanche, la technique d'entretien est moins coûteuse mais aussi plus polyvalente : pour obtenir l'information souhaitée, il suffit de réaliser une enquête, et il n'est pas nécessaire d'attendre les phénomènes que l'on souhaite observer.
L'approche de comparaison des ventes a évalué une propriété résidentielle en question en comparant les prix de propriétés similaires situées au même endroit qui ont été récemment vendues ou inscrites. La justification économique de l’approche comparative des ventes est que, lorsque les conditions générales du marché sont les mêmes, aucun acheteur averti ne paierait plus pour une propriété que d’autres acheteurs n’ont récemment payé pour des propriétés comparables. L’un des problèmes de cette approche était que l’évaluateur humain devait disposer de plusieurs propriétés comparables et connaître les tendances du quartier.
La comparaison des ventes est la méthode la plus couramment utilisée par les évaluateurs humains et également très fréquemment utilisée par les AVM en raison de l'abondance des données disponibles. Un large éventail de propriétés résidentielles comparables serait analysé et considéré comme potentiellement pertinent pour l'évaluation. Le nombre de propriétés résidentielles comparables serait alors réduit à celles qui représentent le mieux la propriété résidentielle en question.
Le nombre final de propriétés résidentielles comparables dépendrait du nombre et de la qualité des comparables tels que l'emplacement, la superficie au sol, la superficie du terrain, le nombre de chambres et le nombre de salles de bains. Normalement, un évaluateur humain choisirait entre trois et cinq propriétés résidentielles comparables, tandis qu'un AVM pourrait en choisir jusqu'à trente ou plus.
Les systèmes dits intelligents font référence à plusieurs techniques d'évaluation qui se distinguent par leur tentative de reproduire la pensée des acteurs du marché pour arriver à une estimation de la valeur. Les modèles hédoniques dans les systèmes intelligents sont conçus pour identifier les variables pertinentes pour la valeur marchande et pour « apprendre » les changements dans les relations entre ces variables et la valeur, mettant ainsi continuellement à jour le modèle sur la base de nouvelles données de transaction. Comme le soulignent les auteurs, les modèles d’intelligence artificielle présentent l’avantage que leur structure est plus transférable entre différents pays ou zones de marché qu’un modèle de régression construit pour refléter uniquement les types de propriétés locales et les caractéristiques des données disponibles localement (Mooya 2016).
Dans ce scénario extrême de numérisation, un nouvel ensemble d’indices et une nouvelle infrastructure de marché permettant de fournir une évaluation en temps réel des actifs immobiliers deviendraient alors encore plus importants, introduisant de nouvelles opportunités dont on n’avait pas encore rêvé.
Auteur : Mark Bernerberg
Source: https://www.nbam.ch/the-valuation-of-sustainable-real-estate/
