La Californie suspend certaines lois environnementales pour la reconstruction

À la lumière des ravages causés par les nombreux incendies de forêt qui ravagent le comté de Los Angeles, le gouverneur de Californie, Gavin Newsom, a déclaré un état d'urgence^[1] et a pris des mesures immédiates pour tenter de permettre à Angelenos de se reconstruire de manière efficace et efficiente. L'une de ces actions a été la délivrance de Décret exécutif (EO) N-4-25 le 12 janvier^ème de suspendre temporairement deux lois environnementales qui prennent beaucoup de temps.^[2] En réponse, la maire de la ville de Los Angeles, Karen Bass, a publié son propre décret (Décret exécutif d’urgence n° 1 [LA EEO1]) juste un jour plus tard pour « permettre aux habitants de Los Angeles de reconstruire rapidement les maisons qu’ils ont perdues ».^[3]

En bref, l'EO N-4-25 suspendra les exigences en matière de permis et d'examen en vertu de la California Environmental Quality Act (CEQA) et du Coastal Act pour les victimes des récents incendies dans le comté de Los Angeles afin de promouvoir la restauration des maisons et des entreprises. En plus de confirmer la renonciation à l’examen du CEQA, LA EEO1 renonce aux processus d’examen discrétionnaire locaux. Ces incendies qui, à la date de publication, ont entraîné la destruction de plus de 12 000 structures, au milieu d'une indéniable crise du logement en Californie. Ces décrets constituent un pas dans la bonne direction pour récupérer le parc immobilier perdu au cours des deux dernières semaines.

OCOM N-4-25

Le décret émis par le gouverneur Newsom :

• Suspend l’examen du CEQA et les autorisations du Coastal Act liées à la reconstruction de propriétés substantiellement endommagées ou détruites lors des incendies de forêt. Les structures admissibles à cette suspension doivent être situées sensiblement au même endroit et ne doivent pas dépasser 110 % de la superficie au sol et de la hauteur des propriétés et des installations qui étaient légalement établi et existait immédiatement avant les incendies.
  • Cette suspension signifie que les demandes de reconstruction de maisons, d'entreprises et d'autres structures n'auront pas à se conformer aux lois connues pour leurs longs délais d'approbation, restreignant l'aménagement du territoire et les utilisations proposées, et sujettes à des appels et à des litiges, ce qui pourrait bloquer un projet de loi. projet indéfiniment.
• Ordonne aux agences d'État d'identifier des exigences de permis supplémentaires, y compris des dispositions du Code du bâtiment de Californie, qui peuvent être suspendues ou rationalisées en toute sécurité pour accélérer la reconstruction et la rendre plus abordable.
  • Ces agences d'État, notamment le Département du logement et du développement communautaire (HCD), le Bureau de l'aménagement du territoire et de l'innovation climatique, le Bureau des services d'urgence (OES) et le Département des services généraux (DSG), doivent rendre compte au gouverneur dans les délais. 30 jours sur d'autres exigences en matière de permis qui pourraient « entraver indûment » les efforts de reconstruction des propriétés endommagées par l'incendie, en mettant à jour le rapport tous les 60 jours pour identifier d'autres exigences agissant comme des obstacles.
  • HCD se coordonnera avec les gouvernements locaux pour recommander des procédures visant à établir des processus rapides d'autorisation et d'approbation afin d'accélérer la reconstruction ou le remplacement des propriétés résidentielles, dans le but ultime de délivrer tous les permis et approbations nécessaires dans un délai de 30 jours.
• Prolonge les protections contre les prix abusifs en vertu de l'article 396(b)-(c) du Code pénal sur les matériaux de construction, les services de stockage, la construction, le nettoyage d'urgence et d'autres biens et services essentiels associés à la réparation et à la reconstruction jusqu'au 7 janvier 2026 à Los Angeles. Comté.
• Engage le pouvoir exécutif à travailler avec le pouvoir législatif pour identifier les changements statutaires qui peuvent aider à accélérer la reconstruction tout en améliorant la résilience et la sécurité face aux incendies de forêt.
• Permet aux propriétaires de transférer la valeur de l'année de base de la propriété qui a été considérablement endommagée ou détruite par la catastrophe vers la propriété reconstruite, ce qui pourrait offrir une économie d'impôt importante.

Bien que l’EO N-4-25 ait été qualifié de « vraiment positif » et « comme un aveu, nous pouvons construire des logements en toute sécurité sans [the constraints of these two intensive environmental laws]» par les leaders de l'industrie, dont la California Building Association,^[4] des questions concernant la mise en œuvre de cette ordonnance demeurent. Par exemple, l’ordonnance stipule que les projets éligibles doivent avoir sensiblement la même taille et le même emplacement, mais laisse la porte ouverte quant à savoir si l’utilisation peut changer. L'ordonnance s'appliquerait-elle toujours si le réaménagement modifiait l'usage d'une maison unifamiliale à une maison unifamiliale avec une unité d'habitation accessoire (ADU) ou des usages résidentiels ou commerciaux plus denses ?

De plus, l'EO N-4-25 reste muet sur la reconstruction ou la réparation des infrastructures soutenant les projets éligibles à l'application du décret. Si l'infrastructure ne peut pas être installée rapidement pour soutenir les autres réaménagements, il est possible que le succès d'un tel réaménagement éligible soit entravé par l'incapacité d'utiliser les nouvelles structures en raison du manque de services et d'accès. De plus, les projets de réaménagement relevant de l'EO N-4-25 devront toujours se conformer aux ordonnances locales de zonage et de permis. Par conséquent, les projets de réaménagement peuvent encore devoir obtenir des approbations discrétionnaires (c.-à-d. permis d'utilisation conditionnelle, permis d'aménagement côtier, examen du plan de site), ce qui prend du temps et des ressources même sans l'application de la CEQA ou de la loi côtière. Enfin, le décret de l'État crée une tension avec les programmes côtiers locaux (LCP) pour les zones concernées (c'est-à-dire Malibu), qui risquent d'être décertifiés par la California Coastal Commission si les gouvernements locaux approuvent des plans de construction contraires aux LCP approuvés.

De plus, ces derniers temps, l’un des problèmes les plus fréquemment soumis aux défis du CEQA est le risque d’incendie de forêt. L'OREN N-4-25 sera probablement en contradiction avec la jurisprudence récente qui fixe les exigences en matière d'analyse des impacts d'un projet sur les voies d'évacuation et les risques d'incendies de forêt, notamment Personnes de l'État de Californie, ex rel Rob Bonta, procureur général c. Comté de Lake (2024) __ Cal.App.5e __. Compte tenu des exigences du CEQA en matière d'analyse des risques d'incendie et de la tendance de la jurisprudence récente, les gouvernements locaux – afin d'éviter toute responsabilité imposée par les tribunaux – pourraient avoir du mal à approuver des projets sans qu'une sorte de considération discrétionnaire soit accordée aux impacts du réaménagement sur le risque d'incendie. et les voies d'évacuation.

Seul le temps nous dira si le bureau du gouverneur apportera des éclaircissements à l'EO N-4-25 pour répondre à ces incertitudes et à d'autres.

LA EEO1

Le décret émis par le maire Bass :

• Coordonner l’élimination des débris de toutes les zones touchées, atténuer les effets du temps pluvieux.
  • Cela créera des groupes de travail chargés d'élaborer un programme rationalisé pour l'enlèvement des débris et d'atténuer les risques liés aux tempêtes de pluie, en s'unissant avec l'OES et d'autres agences municipales, de comté, d'État et fédérales.
• Ouvrir la voie à la reconstruction des maisons telles qu'elles étaient.
  • Cela établira un guichet unique pour délivrer rapidement les permis dans toutes les zones concernées, ordonnera aux services de la ville d'accélérer tous les examens/inspections des permis de construire, contournera l'examen discrétionnaire de l'État CEQA, permettra la reconstruction « à l'identique » et renoncera aux processus d'examen discrétionnaire de la ville. La ville a déjà créé un centre de reprise après sinistre pour servir les personnes et les familles touchées par l'incendie de Pacific Palisades, ouvert 7 jours sur 7 de 9h à 20h à l'adresse suivante : 10850 Pico Boulevard, Los Angeles, Californie 90064.
• Rendre disponibles 1 400 logements en cours de construction.
  • LA EEO1 charge le Département du bâtiment et de la sécurité de délivrer des certificats d'occupation temporaires pour 1 400 logements actuellement en cours de réalisation dans la ville.
• Établir un cadre pour obtenir des allègements réglementaires et des ressources supplémentaires.
  • Cela demande à tous les services de la ville de faire rapport dans une semaine avec une liste des allègements supplémentaires nécessaires par rapport aux réglementations et exigences étatiques et fédérales, ainsi que le financement étatique et fédéral nécessaire à la reprise.
• Accélérer l’examen des permis et éliminer l’examen discrétionnaire et d’autres processus pour les « projets éligibles ». Un projet admissible est défini comme un projet qui répare, restaure, démolit ou remplace une structure ou une installation substantiellement endommagée ou détruite par des incendies de forêt et qui répond à certains critères, notamment : (i) la structure ou l'installation se trouve essentiellement au même endroit que la structure d'origine. ou une installation ; (ii) la structure ou l'installation ne dépasse pas 110 % de la surface de plancher, de la hauteur et du volume de la structure ou de l'installation d'origine ; (iii) maintenir la même utilisation, la même intensité et la même densité que la structure ou l'installation d'origine, c'est-à-dire pas de nouvelles ADU ni de changements d'utilisation ; et (iv) l'obtention des permis de construire pour réparation ou reconstruction dans un délai de 7 ans à compter de la date de la commande.
  • Les délais d’examen des permis de construire par tous les services de la Ville (y compris le Département de l’eau et de l’électricité) doivent être complétés dans les 30 jours suivant la soumission d’une « demande complète ».
  • Les processus d'examen discrétionnaire sont supprimés pour les projets éligibles, y compris, mais sans s'y limiter, le plan spécifique du village de Pacific Palisades et les lignes directrices du comité d'examen de la conception du village de Pacific Palisades. La ville doit examiner les demandes soumises à l'aide des processus d'examen ministériel simplifiés en vertu du projet de loi 35 du Sénat (SB 35) (Code gouvernemental § 65913.4). Bien qu'ambiguïté, il semble que même si le maire Bass renonce techniquement aux exigences discrétionnaires en matière de permis, les candidats pourraient néanmoins devoir déposer des demandes auprès du service d'urbanisme et passer par un processus d'admissibilité « rationalisé ». En d'autres termes, les approbations discrétionnaires seraient traitées par le ministère et respecteraient les délais d'examen légaux pour les projets SB 35, qui seraient de 90 jours à compter de la date de soumission pour approbation pour les projets de moins de 150 unités et de 180 jours pour les projets de plus de 150 unités. Dans la pratique, ces délais sont beaucoup plus longs compte tenu des exigences de notification tribales et des formulaires et processus de pré-candidature. Les itinéraires de transport pour les projets éligibles doivent être approuvés par le ministère sans avis, audiences, conclusions ou appels. Précise que les projets éligibles sont exemptés des exigences d'obtention d'un permis de développement côtier. Permis en vertu de l'article 30610(g) de la loi côtière. L'application du Code de la construction entièrement électrique (ordonnance n° 187714) ne s'applique pas aux projets éligibles. Les permis de démolition ne sont pas requis pour les structures, améliorations ou installations substantiellement endommagées ou détruites par les incendies de forêt.
    • Les mini-maisons, les structures modulaires et les maisons mobiles sont autorisées jusqu'à 3 ans sur le site pendant la reconstruction.

À l’instar des incendies, la réponse de l’État et des collectivités locales aux événements récents évolue rapidement. Sheppard Mullin continuera de fournir des mises à jour dès qu'elles seront disponibles. Pour plus d’informations ou d’assistance, veuillez nous contacter. Ensemble, nous pouvons traverser cette période difficile de manière responsable.

Écoutez cet article

NOTES DE BAS DE PAGE

[1] Une telle proclamation déclenche, entre autres choses, l’application de restrictions sur les prix abusifs. Veuillez consulter ici pour un article avec plus d'informations.

[2] Le Code gouvernemental § 8571 autorise le gouverneur à suspendre les lois réglementaires pendant un état d'urgence après avoir déterminé que leur stricte conformité « empêcherait, entraverait ou retarderait de quelque manière que ce soit l'atténuation des effets de l'urgence ».

[3] LA EEO1 ne s'appliquera qu'aux projets situés dans la ville de Los Angeles, mais pas à ceux détruits en dehors des limites juridictionnelles de la ville, comme ceux détruits par l'incendie d'Eaton à Altadena.

[4] Pat Maio, Newsom suspend 2 lois environnementales pour relancer la reconstruction dans les communautés de Los Angeles endommagées par le feuLos Angeles Daily News, 12 janvier 2025, accessible ici.