Il s'agit d'un produit d'assurance déroutant qui porte de nombreux noms, et il est censé protéger les propriétaires contre les constructeurs incompétents qui quittent la ville, font faillite ou se séparent de ce monde.
Malheureusement, cela ne protège pas beaucoup contre les constructeurs sans scrupules qui sont toujours en activité.
Qu’est-ce que l’assurance garantie habitation ?
L'assurance en question couvre les défauts de construction ainsi que l'inachèvement des travaux, mais seulement dans des circonstances limitées. Il est en fait acheté par le constructeur, mais les primes sont répercutées sur le propriétaire. Selon l'État, l'assurance est appelée assurance de construction domestique (Vic), couverture d'indemnisation pour la construction d'habitations (NSW), assurance de garantie d'habitation (Qld), assurance d'indemnisation de construction (SA), assurance d'indemnisation d'habitation (WA), assurance de construction résidentielle, logement. assurance indemnisation, ou assurance garantie des constructeurs (ACT) et assurance des bâtiments résidentiels (NT).
C'est ce qu'on appelle l'assurance de garantie habitation en Tasmanie, mais le produit n'est actuellement pas disponible dans l'État. Un processus de consultation visant à le réintroduire est actuellement en cours.
Mais quel que soit son nom, il présente les mêmes défauts importants lorsqu'il s'agit de protéger les personnes qui paient pour cela, à moins que vous ne viviez dans le Queensland.
Problèmes avec les paiements
Dans tous les États, à l'exception du Queensland, il n'y aura pas d'indemnité d'assurance si le constructeur n'a pas disparu, n'est pas décédé, n'est pas devenu insolvable ou n'a pas perdu son permis en raison d'une décision du tribunal (bien qu'à Victoria, la perte du permis, mais pas les trois autres scénarios, soit suffisante pour déclencher une réclamation).
S'ils exercent toujours leur métier, ce sera au propriétaire de retrouver le constructeur, d'engager une action en justice auprès d'un tribunal d'État et de payer pour cela.
À en juger par les histoires que nous avons entendues, cela ne sera pas facile.
Si vous appliquiez ce modèle à une police d’assurance habitation et inventaire, ce serait comme si vous deviez traquer l’escroc qui a cambriolé votre maison au lieu de pouvoir déposer une réclamation.
En effet, l'assurance garantie habitation fonctionne comme un système de dernier recours dans la majeure partie du pays – un type de couverture strictement limité aux scénarios ci-dessus.
Dans le programme de premier recours du Queensland, la Commission du bâtiment et de la construction du Queensland (QBCC) est censée vous verser une prestation si elle reconnaît que le travail est de mauvaise qualité, puis poursuivre le constructeur pour récupérer son argent.
Un porte-parole du QBCC a déclaré à CHOICE que 150 171 polices d'assurance de garantie habitation ont été émises en 2021-2022 et que 1 628 réclamations ont été finalisées, entraînant 36 millions de dollars de paiements aux assurés.
Bien que le programme de Victoria ne soit pas aussi convivial que celui du Queensland, il permet aux propriétaires d'accéder à une assurance si le constructeur ne se conforme pas à une ordonnance du tribunal l'obligeant à réparer des travaux de qualité inférieure (pour les contrats signés après le 1er juillet 2015).
En Nouvelle-Galles du Sud, une nouvelle assurance responsabilité civile de 10 ans – ou assurance décennale – a récemment été proposée pour les immeubles d’habitation. Elle permettrait aux sociétés propriétaires de faire réparer les défauts graves jusqu’à 10 ans après la première occupation de l’immeuble. Mais l'assurance n'est pas encore disponible.
En bref, l'assurance habitation sous quelque nom que ce soit présente des problèmes, ce qui explique probablement pourquoi elle a fait l'objet d'un certain nombre d'enquêtes gouvernementales au fil des ans – dont aucune n'a fait grand-chose pour améliorer les résultats pour les propriétaires.
La meilleure façon de vous protéger contre les constructeurs douteux est de connaître le constructeur avec lequel vous faites affaire grâce à des références fiables et de parler à d'anciens clients.
Différents États, différents arrangements
En Australie-Méridionale, en ACT et dans le Territoire du Nord, les constructeurs et les rénovateurs de maisons sont tenus de souscrire une assurance de garantie habitation pour les contrats de 12 000 $ ou plus.
Les chiffres sont de 20 000 dollars en Nouvelle-Galles du Sud et en Australie occidentale, de 16 000 dollars à Victoria et de 3 300 dollars dans le Queensland.
Les primes (généralement entre 0,5 % et 1 % de la valeur du contrat) sont ajoutées par le constructeur aux coûts du propriétaire, de sorte que vous finissez par ne rien payer si le constructeur refuse simplement de revenir et de résoudre le problème (sauf si vous habitez dans Queensland).
La Tasmanie ne dispose actuellement pas d'un système d'assurance de garantie mandaté par l'État.
Le nombre d'années et les montants en dollars pour lesquels vous êtes couvert varient également d'un État à l'autre, bien que ce soit généralement cinq ou six ans pour les défauts structurels et, lorsque les États font la distinction entre les deux, un an ou deux pour les défauts non structurels.
Pour les polices souscrites après le 28 octobre 2016 dans le Queensland, les propriétaires sont couverts pendant six ans et six mois et doivent déposer une réclamation dans les trois mois suivant la constatation d'un défaut structurel.
Pour les défauts non structurels, les propriétaires du Queensland sont couverts pendant six mois après l'achèvement des travaux.
L'une des causes du travail de mauvaise qualité est lorsque les constructeurs embauchent des artisans peu qualifiés mais plus abordables pour augmenter leurs marges bénéficiaires.
Que se passe-t-il si le constructeur ne s'en sort pas ?
Si le constructeur refuse tout simplement de réparer les travaux de mauvaise qualité ou de restituer votre argent, votre seule option dans les États et territoires autres que le Queensland est de le traduire devant le tribunal de la consommation de votre État, ce qui peut être un processus long et coûteux.
Et si votre constructeur fait faillite, décède ou disparaît avant que la plainte ne soit résolue et que vous ayez alors le droit d'accéder à votre assurance garantie habitation, celle-ci ne couvrira pas les frais juridiques contre le constructeur.
Ces coûts peuvent facilement dépasser le montant que vous tentez de récupérer : dans un cas que nous avons examiné, une réclamation de 63 000 $ a entraîné environ 90 000 $ en frais juridiques.
CHOICE a appelé à une refonte des régimes d'assurance habitation dans une soumission soumise à un examen du Comité sénatorial de l'économie en 2008, l'une des nombreuses enquêtes gouvernementales sur cette question au fil des ans. La refonte est encore à venir.
Étude de cas : les indemnités d'assurance sont insuffisantes
Une propriétaire lésée, Beverly Loyson, nous a déclaré que son expérience avec l'assurance de garantie habitation avait entraîné « des dommages émotionnels et financiers extrêmes ».
Les fournisseurs et installateurs de bâtiments de Loyson ont refusé de revenir et de refaire les travaux défectueux. La Victorian Building Commission (VBC) – aujourd'hui la Victorian Building Authority (VBA) – a reconnu que les travaux étaient inacceptables, mais les fournisseurs ont répliqué, affirmant qu'ils n'avaient pris les commandes que du constructeur qui les avait embauchés.
Son paiement d'assurance habitation n'était pas suffisant pour réparer les dommages causés par le constructeur à sa maison, mais elle n'avait pas les ressources nécessaires pour contester l'assureur devant le tribunal.
Le problème était que le constructeur de maisons avait fait faillite et devait aux Loyson 80 000 $ de remboursements promis et des centaines de milliers de dollars de réparations nécessaires.
Le montant de son assurance habitation n'était pas suffisant pour réparer les dommages causés à sa maison par le constructeur, mais elle n'avait pas les ressources nécessaires pour contester l'assureur devant les tribunaux.
Loyson a découvert plus tard que le constructeur était impliqué dans une procédure devant le tribunal civil et administratif de Victoria au moment où il a proposé le travail et qu'il avait de nombreuses plaintes et une réclamation au titre de la garantie avec succès dans son dossier.
Étude de cas : une situation sans issue
Une autre propriétaire à qui nous avons parlé, Anne Paten, a déclaré que le constructeur de sa maison avait commis des erreurs majeures qui nécessitaient d'importantes réparations structurelles – mais lorsqu'elle a demandé des rectifications, le constructeur lui a dit qu'il ne réparerait rien et qu'elle pouvait porter son cas devant VCAT.
Tout le monde fait partie de l'équipe de construction et tout est question de retarder, d'ajourner et de vous envoyer fauché.
Anne Paten, propriétaire
C'est une perspective sans issue pour les propriétaires, dit Paten, puisque l'équipe juridique du constructeur peut prolonger le processus le plus longtemps possible.
« Tout le monde fait partie de l'équipe de construction et tout est question de retarder, d'ajourner et de vous envoyer fauché. »
Paten a déclaré que ses recherches l'ont amenée à conclure qu'environ la moitié des constructeurs agréés en Australie sont des « cowboys » qui n'auraient pas dû être agréés ou assurés et dont on ne peut pas faire confiance.
Comment trouver un bon constructeur
De nombreux propriétaires ont découvert à leurs dépens qu’il ne sert à rien de compter sur une assurance de garantie habitation pour se protéger.
Avec des régimes d'assurance de dernier recours en vigueur dans la majeure partie de l'Australie, vous devez procéder avec prudence lorsque vous recherchez un constructeur digne de confiance.
Et comme l’octroi d’une licence ne garantit pas la fiabilité ou la responsabilité, la meilleure façon de trouver un constructeur consiste à consulter les références personnelles de personnes en qui vous avez confiance.
Avec des régimes d'assurance de dernier recours en vigueur dans la majeure partie de l'Australie, vous devez procéder avec prudence lorsque vous recherchez un constructeur digne de confiance.
Il est également important de savoir que le constructeur confiera probablement une partie du travail pratique à des artisans, et que certains seront plus qualifiés que d'autres.
Faire preuve de diligence raisonnable auprès de votre constructeur
Des constructeurs peu scrupuleux peuvent lésiner sur les matériaux, embaucher des artisans à bas prix et conserver pour eux une part importante du prix du contrat. Une fois que vous obtenez une recommandation digne de confiance, n'hésitez pas à poser quelques questions pointues.
- Fournissent-ils les coordonnées des propriétaires pour les travaux récemment terminés ? Parlez aux clients précédents et demandez-leur s'il y a eu des litiges concernant la qualité du travail et des matériaux, les délais d'exécution ou les coûts imprévus.
- Qui fera le travail proprement dit ? Les artisans sont-ils agréés ? Demandez leurs noms et vérifiez en consultant le registre public de votre état ou territoire.
- Si le permis de construire indique « uniquement pour les contrats ne nécessitant pas d'assurance de garantie habitation » sur le registre public, cela signifie que le constructeur n'a pas encore été approuvé par un assureur et ne peut pas offrir d'assurance de garantie habitation. Trouvez un autre constructeur.
- Le nom du constructeur sur le certificat d'assurance doit correspondre au nom figurant sur le contrat de construction et sur le permis de construire – sinon l'assureur rejettera probablement toute réclamation.
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